銀行逾放屋只剩10萬戶

新聞來源信義房屋 2004/12/11

據房仲業者推估，截至10月底止，全台銀行逾放屋只剩約10萬戶，創5年來新低。而金管會統計顯示，截至10月底止，本國銀行逾放金額5036億元，逾放比3.32%，已低於政府設定逾放比降到5%以下目標。

成效斐然

信義房屋分析，在銀行所有不良債權當中，不動產所佔比重最高，約5、6成左右；若以6成推估，5036億元逾放款中，逾放不動產應有3022億元；若全部換算為住宅產品，以每戶平均300萬元計算，約有10萬戶逾放屋。

就算以廣義逾放金額6849億元計算，逾放屋也不過13.6萬戶，亦創下近3年來新低紀錄。

從2002年政府宣示「二五八」金改政策目標後，銀行業者便大量拋出手頭壞帳（NPL），期能在2年內，將逾放比降到5%以下。而資產管理公司（AMC）也積極逢低承接這些NPL，所以本國銀行逾放比在2002年第1季達歷史新高後，便逐季下滑。

動作積極成效已現

2年來，在銀行全力打消NPL、AMC搶進銀行NPL，及金拍屋銷售轉熱的推力下，國內銀行逾放屋再獲進一步改善。

信義房屋企研室協理張欣民指出，近2年來銀行逾放屋的處理主要有4類：法拍、金拍、銀拍與自行銷售。銀行利用拋售NPL給AMC的方式，直接降低逾放比，已鮮少自行銷售逾放屋；至於銀拍屋更明顯「缺貨」，法拍屋總量也萎縮。這不只意味著國內銀行體質已獲大幅改善，也顯示出房地產市況回春事實。

去年以前，AMC公司多以市價2折取得不良債權，在房市景氣初回春時，AMC確實撈了一票。不過今年銀行業者也學聰明了，除非是無法處理的不良債權，否則寧願自行處理，連帶使AMC手中產品愈來愈少。

靠2成物件拼利潤

身為多家AMC長期合作夥伴的安心不動產協理蔡明憲表示，AMC都擁有不少業務人員，所以只有少部分住宅產品會委由房仲業者代銷，其中不乏精華地段的豪宅或高總價別墅，但是佣金比率都在2%以內。至於金額較大的辦公室或土地產品，則多會由公司人員自行銷售。他說：「國內逾放屋比的大幅降低，AMC是幕後最大功臣。」

雖然AMC處理逾放屋的方式很低調，承接物件也相當多元，因為是購買整批不良債權，從辦公室、土地到未完工餘屋等產品應有盡有，不過，好壞產品落差很大，通常是靠20%的物件來創造利潤。

適當包裝接受度高

曾經代銷AMC餘屋的興揚地產總經理呂四煌指出，因AMC取得餘屋成本較低，為能達到盡速去化的目的，所以價位都會比市價便宜，通常約1成左右。就處理過的個案來說，加以適當包裝，市場接受程度很高，不到2個月就能順利出清。