地上物信託地主更安心

新聞來源會計師 2004/09/07

最近中部地區出現地主為了保護自己，要求承租並興建地上物的業者，完工後將建物過戶給地主。地主以為萬無一失，不用擔心承租業者把建物拿去融資後落跑，沒想到隔了一年，卻收到國稅局補稅通知，要補繳稅務高達數百萬元。

會計師以該建物興建資金2,000萬元試算，因為地主是無償取得建屋，當年取得所有權狀的總造價，通通變成租金收入，地主當年要補繳的稅高達456萬元，還沒加計短報逃漏稅的處罰，最多可加罰一倍。

為了避免類似課稅案例發生，會計師透露，現在中部已有多件案件透過信託方式解決。讓承租業者在興建後，由承租戶登記所有權，再由承租人將建物交付信託，約定委託人（即承租戶）不得隨意解除信託與租約。

信託契約並約定，等到租約期滿後，承租人需將土地還原交還給地主，如果地主想在租約期滿後，保留該建物，也可以在契約上註明地主對地上物擁有優先承購權。

承租戶以起造的地上物來繳交租金，地主一次過戶地上物，等於把每年收取的租金，一次全拿，併入綜合所得稅計稅時，當然適用稅率非常高。地主不願過戶，又擔心不過戶的話，約定過戶的地上物可能被承租戶這個所有權人拿去抵押借款，萬一經營不善落跑，地主什麼也沒有了，連土地的使用權都受到限制。

信託，為地主解決了困擾。地主可以要求承租人在交付信託時，由信託業或是地主擔任監察人，負責監督信託合約內容，使地主保障自身權益不受影響。這樣一來，地主不用擔心不肖承租戶，偷偷拿了建物去設定抵押融資，卻中途落跑，害得地主在等待銀行處理該筆債物時，影響地主再利用該筆土地的機會。

像是許多位在郊區的大型賣場、超市，或是重劃區常見的汽車旅館、公司廠房等等，都常會遇到承租土地興建賣場，但地主與承租戶互不信任的狀況。會計師指出，透過信託不但能兼顧雙方財產安全性及效益性，更能扮演公正的角色，解決交易雙方互信不足問題。

對雙方最大的成本支出，會計師指出，就是該建物每年的管理費用，雖然目前信託業才剛起步，銀行多主攻獲利率較高的業務，例如有價證券等，所以信託業建議，數千萬元以上的建案較適合信託，目前信託業者索取的管理費用多在千分之三到八以上，以2,000萬元建案為例，就要支付6萬元以上。

地主與承租戶雙贏

剛要進軍台灣市場的國際服裝公司（化名）想在台南設立分公司，同時成立旗艦門市，找到詹姓地主位在精華地段的三角窗土地，國際服裝公司要出資建造分公司以及大型門市，但是詹姓地主對服裝業不熟悉，擔心國際服裝公司惡意欺騙，日後經營不善，把該建築物抵押貸款。

詹先生決定要求服裝公司在建築物興建完成後，過戶給他，這樣，就不怕服裝公司，把建築物拿去抵押貸款了。詹先生這樣要求是擔心，萬一服裝公司負責人跑路，銀行查封、拍賣建築物，連帶地影響他的後續土地使用。

國際服裝公司為了搶下這塊黃金地段，答應詹先生的要求，將建物過戶給詹先生。但此舉承租業者國際服裝公司可能觸犯法律、地主也涉嫌逃漏稅。

會計師說，對於承租業者國際服裝公司而言，建築物於完工後過戶登記給地主，將會影響自己公司的財務報表，導致資產負債表不實，可能觸犯了商業會計法刑責，而該建築物的折舊費用也因為無法列報，將使得國際服裝公司的當年所得太高，影響國際服裝公司稅捐要繳交過高稅負。

而地主要求在建物完工後過戶給地主，國稅局也將依照國際服裝公司起造交付的年度，核課地主個人綜合所得稅。

通常地主與承租戶會有幾種交易方式，一種是向上述地主要求承租戶將建物過戶到地主名下，但容易觸法且有逃漏稅之嫌，第二種地主則會要求，承租戶不需繳交租金，或繳交較少的租金，等到十年租約期滿時，地主就可以承租戶未繳的租金直接抵價，取得該建物的所有權。

其實這幾種方式，對雙方都有風險。透過信託架構，對國際服裝公司來說，信託與租約合約期滿前地上物所有權歸該公司所有，並不會違反商業會計法規定等問題，還可列報折舊認列費用降低所得。

而地主，也可依財政部85.10.30台財稅第851922575號函說明，所得稅法第14條第1項第5類規定，租地建屋約定期滿歸地主所有，其租賃收入的認定原則，以契約屆滿年度後的房屋評定現值，而不是以實際支付之工程造價歸入地主之租賃所得，合法且有效幫助地主節省個人綜合所得稅。