都會區房屋租金投資報酬率佳

新聞來源永慶房屋 2004/09/24

近年在央行貨幣寬鬆政策下，存款利率持續下滑，使得定存收益較房屋租金報酬明顯失色。美國聯準會從今年六月起三度升息，國內升息壓力漸增，但房仲業指出，目前全台主要都會區的出租投資報酬率維持3.4%-6.6%，只要鎖定租屋客源源源不絕的「四大區」，報酬率可維持在5%左右。

永慶房仲集團表示，台北縣由於鄰近捷運及大學學區效應，租金報酬率最高甚至超過8.5%，遠遠高於定存利率。未來可能因為大幅升息因素，而使租屋人口再度增加，現在購屋當房東，顯然是優質的理財方式之一。

由於近一年來房地產受到房貸利率降至歷年最低點，加上土增稅減半徵收政策等激勵，房市交易量因而大增，促使許多租屋房客漸漸轉租為買，租屋需求因而明顯減少，導致租金行情有往下調整的趨勢。根據建研所調查資料顯示，過去轉租為買的比例約維持在20%左右，但自今年以來，由於利率持續下降、房貸額度又不斷升高，使得第二季轉租為買的比例，已經上升到23.3%。

但隨著升息壓力升高，預估租屋人口將有回流的趨勢。

永慶房屋黎保誠協理表示，趁租屋需求尚未大量浮現前，選對標的物投資，正是領先波段操作的好時機。黎保誠表示，租屋大宗族群多為大學學生、上班族及年輕夫妻，只要觀察租屋者特性、交通建設及區域發展，建議鎖定「大學學區」、「捷運站出口」、「辦公商圈」及「新興重劃區」等有穩定租屋需求的區域，選購中古公寓產品重新裝潢以套房形式出租，將可享受租金高投資報酬率。

近年來由於捷運陸續完工，大幅縮短市郊與市區的通勤時間，促使想節省租金支出的上班族或家庭，逐漸往市郊捷運沿線搬移。例如永和市永安站附近的租賃市場，便是受到捷運便利性加持的影響，使得套房租金投資報酬率可達8%-8.5%，；另外，在羅斯福路二段、三段的辦公商圈內，上班族眾多，又因鄰近新店線、淡水線交會的古亭捷運站，租屋需求一向很強，套房租金投資報酬率也有4%-6%的水準，顯然比銀行定存更為有利。

另外一個特別的現象是，投資報酬率通常與市中心距離成正比，因為市中心房價高，投資報酬率遠不及市郊套房，例如市郊10坪左右的套房（附傢俱）平均每月租金約新台幣1萬元到1萬2千元，這與市區套房租金價格大約差1千至2千元，但房價卻可能差距達兩成以上。另外，捷運也是上班族的最愛，如果出租房屋位於市郊捷運站附近，租金收益又相對更高。

辦公大樓群聚處，通常也會有一定的租屋需求，以台北市來說，以大安區仁愛路四段、敦化南路二段、四維路、延吉街、大安路、安和路以及松山區南京東路四段、五段及敦化北路上的辦公商圈，出租交易最為活絡，也因位於辦公精華區，套房租金約在1萬元至2萬元，租金報酬率約為4%-5%，敦化北路商圈更因受到外商的青睞，租金報酬率甚至可達6%。

永慶房屋表示，大學商圈也是一個良好的投資重鎮。由於部分學校腹地較小，提供的學生宿舍未能滿足學生需求，這類學校附近的套房產品租金投資報酬率一直居高不下，例如台北師大、政大、世新、大同、中興、輔大、淡江等校，校外學生套房租金收益平均都可達3%-6%，而位於新莊市的輔大，更因未來有捷運經過的交通利多因素，讓套房租金投資報酬率高達7%以上。獨立衛浴的套房型態通常是學生族群的最愛，建議將整層住家改裝成數間獨立衛浴的套房，不但出租率高，投資報酬率更可達到6%。

由於明星學區向來是家長們擠破頭想入主的區域，黎保誠表示，台北市明星學區多集中在大安區、中正區及松山區，區域內30坪公寓每月租金約在2.5萬元至3.5萬元。若以目前以上各區行情計算，30坪公寓總價約為850萬元，貸款八成約680萬元，搭配使用優惠貸款，每月房貸本息約3.5萬元，與租金差距不大；因此，建議已經在明星學區租房子的小家庭族群，可趁小孩還未屆入學年齡前提早準備，由租轉買，避免遇到設籍先後順序，影響入學資格的問題。

如果現在尚無購屋打算，除與家人同住，租屋也是種選擇，黎保誠表示，租屋說難不難，卻也是一門學問，對租屋客來說，從如何找到適合的房子、了解租金行情、簽約、節稅，都是十分重要的環節。

黎保誠指出，過去租屋找房子都是去社區佈告欄看紅紙條，或是花幾千元找當地租屋仲介提供租屋訊息，但隨著越來越繁忙的工作與生活，上租屋網看房子將會是省時、省力、省錢的好方式。找到房子後與房東簽約時，更是租屋過程中最重要的部份，黎保誠建議，包括支付房租的方式、雜項費用的負擔、房屋修繕、押金及訂金的意義、提前解約及租金是否可報稅減免扣除等項目內容，均須與房東在簽約時透過白紙黑字明訂，如此兩造雙方可免除日後不必要的糾紛。

當個房東並非易事，如果自己的房子屋齡不算新，在租賃成交時間通常會比較長，且租金收益也會不如預期。黎保誠建議，可將老舊公寓翻修，重新裝潢、粉刷，或增加如床、衣櫥、小冰箱等傢俱及電器用品，或裝置寬頻網路線、第四台等設備，以增加賣相；另外，將房子改裝成套房形式出租，通常會比整層出租的投資報酬率高出二成左右，也是房東提高租金收益的好方式。