營建成本升房價還會漲

新聞來源台灣省建商公會 2004/10/08

今年9月躉售物價指數創23年新高，通膨壓力隱然成形；雖然土地價格漲幅已趨緩，但營建成本上漲壓力，仍會逐步墊高房價。台灣省建商公會理事長賴正鎰表示：「如果通膨壓力持續，明年房價漲3成也不意外。」

蠢蠢欲動

台灣省建商公會指出，今年來，在上游供應商聯合哄抬價格下，建材成本大幅提高，鋼筋價格目前報價每噸18500元，較去年同期增加1.1倍；水泥、磁磚、塑料及其他建材，也都有2~3成漲幅。佔營建成本一半的勞工薪資，也漲2成左右。

即使房市復甦態勢已經確立，但房地產推案者激烈競爭下，建商不敢貿然大幅抬高價格，多半選擇犧牲10~15%毛利，自行吸收價差，預售案價格僅漲5%左右。

超大個案逐漸減少

賴正鎰認為，過去行情超跌的不動產價值，在高物價推波助瀾下，回到合理價位；如果建材價格未能回穩及通膨壓力持續，不排除明年房價有3成漲幅。台灣省（不含北、高2市）每坪16萬元是相當合理價位，高檔豪宅產品，甚至達每坪25~30萬元

今年320大選後，全省土地價格普遍上漲30~100%，不過近來漲幅已有回檔趨勢，不少建商不堪壓力選擇認賠求售；加上1998年實施容積率前的舊建照土地已陸續被去化，大面積土地取得不易，未來難以見到超大規模個案。今後建商將面臨「高推案量、低營業額」情況。

不過，即使土地價格回穩，仍無法抵銷價格?漲的建材成本。元利建設總經理蔡健生認為，公共工程及房地產建案大增，造成各類工人短缺，工資及原物料成本上漲，將使台北地區首購產品及中南部整體房價，受到更大影響。

鄉村地區落後補漲

根據台灣省建商公會統計資料顯示，今年台灣省第3季房地產爆出巨量，推案量1545.8億元，較去年同期成長102%，戶數增加99%；也較今年前2季的919.4億元、848.3億元，成長60%以上。建商公會預估，第4季推案量將小幅下調1成，明年第1季可能減少3~5成。

其中，仍以北、中、南3大都會區及桃竹地區供給量最大。值得注意的是，如以成長幅度觀察，南投縣、台中縣、屏東縣3地成長幅度，均較第2季成長3倍以上。

南北發展逐漸平衡

顯示這一波房地產復甦，已從都會區擴散到落後補漲的鄉村地區。至於主要都會區如桃園縣、台中市、高雄縣等地，雖有成長，但幅度不如鄉村地區。

未來中南台灣房市發展腳步會逐漸追上北台灣，由於過去重大建設集中北台灣，新竹以北人口佔全台半數。但近年來如高雄捷運、嘉義故宮及台中的中科等計劃，能帶動地方轉型，會使中南台灣房市發展，逐漸與北台灣平衡。

以第3季推出的新預售案來說，平均銷售率約3~7成，個案表現差異極大；房市目前屬於狹幅盤整狀態，若想突破上壓力區，要靠個案魅力。賴正鎰說：「只要能塑造不同於市場的特色，就會有好成績，否則將陷入價格戰。」

不少房地產業者認為，推案量爆增，對國內房市未來走勢看法多空分歧；賴正鎰則樂觀表示，房屋是民生必需品，屬於耐久型消費財，消費者不宜因為推案量增加期待房地產會跌價。

因為現在房市是分眾市場，價與量的關聯已經逐漸脫勾，產品屬性與消費者需求，才是決定房市銷售表現的關鍵因素。