年底前辦公大樓買氣樂觀可期

新聞來源信義房屋 2004/10/04

由於下半年國內景氣擴張力道轉為溫和，台北市辦公大樓空置率達 8.96%，是近三年低點，平均租金價格持平；顯示過去一年辦公室市場租金水準無明顯波動，辦公室買賣市場則受升息效應、通膨預期及土增稅優惠政策屆滿等市場因素，對買賣交易有正面激勵，業者認為，年底前辦公大樓的買氣仍可樂觀期待。

房地產業者信義商仲協理信泓浚表示，今年以來國內經濟成長力道超乎預期，各行業蓬勃發展，不論新設公司或擴大營運規模，都帶動辦公室的需求，也讓台北市辦公大樓的空置率，由去年底的 11.14% 下跌到本季的 8.96%，去化的樓地板淨面積約有 3 萬坪。

業者進一步指出，近半年來辦公市場需求多屬擴增性需求，顯然受景氣擴張帶動，企業為擴大營運規模而增加辦公室面積，面積擴增比例普遍約為二到三成，行業別則以金融投資、資訊科技、運輸貿易為主。

而在市場供給方面，截至今年第三季止，新完工釋出的辦公室樓地板面積僅9270坪，相較於2001年以來每年約5萬坪的新增釋出，供給面壓力緩和許多。

至於目前興建中的大樓，諸如「統一國際大樓」、「潤泰中崙開發案」、「誠泰銀行總部大樓」、「南山人壽信義大樓」、「台新銀行金融大樓」等案，完工後多為企業總部及關係企業所用，因此未來雖然合計約有5 萬坪的大樓完工，但不至於形成大量空置，預估未來影響台北市辦公市場供給的主要因素，仍是年底即將完工的台北 101 大樓。

房地產仲介業者分析指出，101 大樓對市場租金水準的影響明年起將逐步顯現，首當其衝的將是頂級及 A級大樓。由於 101 大樓完工後將釋出 5 萬 8000 坪的辦公室樓地板面積，使得頂級大樓空置率將由目前的7.7% 竄升至 20% 左右，且整體辦公室空置率也將拉高4 個百分點，明年起市場將回到高空置時代。

不過房地產業者認為，101 大樓的租金要求及目標客層有明顯的市場區隔，目前辦公室市場租金水準經兩年來的盤整，結構相對穩定；加上未來國內經濟持續穩定成長。因此 101 大樓辦公室樓地板面積的釋出，對目前的租金水準應不至於有立即影響。

在辦公室買賣市場方面，目前租金回報率仍維持在5.5% 至 6.5% 間，相較於 3% 以下的貸款利率，買賣市場仍具備「買比租划算」的條件。不過隨著美國可能持續調升利率，台灣及美國利差將逐漸拉大，加上現階段物價上揚所形成的通膨疑慮，中央銀行將持續緩步升息，租金回報率及貸款利率的差距將逐漸縮小。

整體而言，市場利率的預期調升，將使買方加速購屋決策。而除了升息的效應，通膨疑慮也刺激保值買盤升溫，加上土增稅減半優惠僅剩 4 個月，在搶稅效應下，將加速中古大樓業主售屋的步調，年底前辦公大樓的買氣仍可樂觀期待。