課徵建商合建分屋營業稅按同時期價格認定

新聞來源台北高等行政法院 2004/11/22

台北高等行政法院最近判決指出，稽徵機關課徵建商合建分屋營業稅時，其合建分屋的銷售額，應按該項土地及房屋當地「同時期」市場銷售售價格認定，稅捐機關不應拿不同時期房地銷售價格，與建商取得時的成本相比，去認定建商有無逃漏稅，若以不同時期銷售價格比較，對建商補稅，則補稅處分即有可議。

某建設公司於民國八十二年與地主訂合建契約，就兩個工地建築房屋二百六十三戶，由建商取得一百四十五戶、地主取得一百一十八戶。建商於建築完成後，於八十七年及八十八年分別開立發票給地主，遭台北市國稅局以建商銷售房屋的價額計算，認定於房地交換時，有短漏開統一發票並漏報銷售額，共計二億餘元，乃核定補徵營業稅一千餘萬元，建設公司不服，循序提起行政訴訟。

建商主張，地主就該兩筆土地是在八十四年及八十五年，將所有權移轉登記給建商這方，其開立發票的時間應分別為八十四年及八十五年，但國稅局卻以不同時期的房地產銷售價格，認定建商有短開發票的情形。建商對此不服。

台北高等行政法院在九十二年度訴字第一○七九號判決中支持建商看法，法官指出，依營業稅法施行細則規定，國稅局在計算合建分屋的銷售額時，應按該項土地及房屋當地「同時期」市場銷售售價格從高認定，如稽徵機關未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高的價格對開發票。

台北高等行政法院指出，本案國稅局查訪承買建商房屋的客戶價格，但客戶承購的年份並未說明，且建商當時是與地主以一次過戶建商應有房屋，這與客戶零星購買房屋的價格當然不一樣（零買較貴），按財政部規定，稅捐機關核定建商與地主合建分屋的價格，須以同時期的銷售比較，則國稅局認定既不符合同時期的條件，訪價的價格也不合理，台北高等行政法院撤銷國稅局的處分。